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农版房产证加速推进 扩展附加权益还需改革攻艰

日期:2012-5-20 17:15:42 来源:大江网   【字体:

  今年以来,各地为农村房屋及宅基地确权颁证的步伐明显加快,许多农民开始和城里人一样有了证明自己房屋产权的“红本本”。然而记者调查了解到,目前“农版”房产证的作用还大多限于证明财产的归属,相应的抵押、流转权仍难实现。专家表示,扩大农民的财产权是改革的方向,在农村房屋、土地等确权后,相应权利利用范围应进一步扩大。

  农村房屋确权发证推广加速

  5月初,铜陵市举行农村集体土地房屋《房地产权证》集中颁证仪式,首批符合条件的56户农民在现场领到了《房地产权证》,农村集体土地房屋在铜陵市从此有了法律意义上的“合法身份”。

  在山东莱芜,约10万户农民也将有属于自己的产权证。“我们的登记工作正在收尾,届时将把产权证和土地使用证集中发放给他们。”莱芜市委农村工作办公室工作人员王斌说。据王斌介绍,农户要想拿到房屋产权证首先要符合两个条件,一是宅基地必须是经过批准的,二是房屋的建设也要符合规划,最终拿到房产证的能占到70%。

  记者了解到,在此之前,山东、河南、湖南等多地都已经开始了不同程度的农村房屋产权的登记确权工作,发放“红本本”或“蓝本本”。2008年6月份,湖南省建设厅已颁布《湖南省房屋登记办法实施细则》,明确提出“集体土地范围内住房,以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记”。

  在山东一些地区早在上个世纪90年代就开始了农村房屋产权登记工作。在山东临沂市玉山镇石艳云的家里记者看到了一本1997年颁发的《临沂市村镇私房所有权证》。

  “这个产权证可是我房屋的证明啊,我一直好好保存着,万一有什么纠纷,有了它心里就踏实。”石艳云说,村里许多人都有这个证,同时附带的还有一个《集体土地使用证》,有了这两个证就能保证房子和宅基地是自己的。

  一些基层人士认为,农村农民住宅房屋一旦颁发了房产证件,违规拆迁及侵占农民利益的情况肯定会有所收敛,并且农民为得到住宅房产证,也会更加依规盖房,相应的违建违盖现象自然也会减少。

  据了解,目前各地频繁开始确权发证和去年国土资源部等部门一项要求有关。2011年5月,国土资源部、财政部、农业部曾联合下发通知,力争到2012年底做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。

  “农版”房产证仍难盘活农屋资产

  记者采访发现,目前农村产权证的“含金量”还十分有限,在大多数地区只能证明户主对房屋的所有权,还不能用来抵押、担保,离盘活农村资产功能的“期望”还有所差距。

  “要不是你问起来,我几年也不会把它拿出来。”虽然觉得这个房产证重要,但石艳云并没真正用到这个房产证。据当地一些村民介绍,目前这个产权证并不能用来抵押贷款,因为银行不认可。

  一些村民告诉记者,现在农村的许多二层楼造价都接近20万元,如果这些资产能够“盘活”,则农民融资将大大方便。石艳云说,现在在农村想筹点钱,大多还是向亲戚朋友借,到银行贷款要多户联保,手续比较麻烦,房子、土地不能抵押,农民基本再没有什么值钱的东西了。

  王斌也告诉记者,目前产权证的作用在明晰权利及保护其财产方面有明显的作用,在莱芜刚开始进行农村产权改革时,还期望能够利用房屋确权颁证等措施来盘活农村资产,但目前看来还有一定困难。“银行表示,农村房屋抵押不符合担保法的规定,小地方的银行还好说,大银行则很难通融。”他说。

  记者了解到,我国的《担保法》规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押,能抵押的只能是依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。

  济南千舜律师事务所律师郑吉泉告诉记者,从法律及国务院的相关规定来看,宅基地只能在本村内流转,因此担保后如果发生后续执行,会面临着相关财产难以利用的问题。

  农村产权改革需“攻艰”

  一些专家表示,提高农民的财产性收入是今后农村产权改革的主要方向,为农房办理房产证,就是让农房也加入到房屋资源的流通中来,是实现“同地同权”的一条必经之路。今后需从法律及相关配套措施上进行“攻艰”,在保证农村稳定的基础上,快速提高农民的收入水平。

  山东财经大学经济研究中心主任陈华说,农村改革的重点是给予农民产权,中央鼓励提高农村居民的财产性收入,如果农村承包地、林地、宅基地的价值能够充分实现其价值,则农民的收入会大幅度提高。“城市土地和房屋在升值,但农村的宅基地和房屋等资源却由于流通的限制没能升值,这显然不合理。”他说。

  虽然“农版”房产证在盘活农村资产方面还面临着诸多困难,但许多业内专家认为,在权利归属明晰后便可以考虑进一步放开附属权力范围。

  2010年重庆市曾出台政策规定,在重庆市范围内的土地承包经营权、农房使用权、林权“三权”都可用于向银行申请抵押贷款,去年全市农村“三权”融通达到180亿元,今年争取到300亿元以上,2015年到1000亿元。

  郑吉泉说,要想解决农屋不能担保的问题,还需从法律层面上进行必要的修订。一些律师和基层人士认为,第一种办法是由下而上的司法程序,比如最高法院针对此类情况,形成专门的司法解释,这样就可以确定农房抵押的合法性。第二种是通过人大程序。但过程很复杂,更重要的是,如果要修正,还要《土地法》、《担保法》、《物权法》三法同修,这个难度会比较大。

  农业部产业政策与法规司副司长黄延信曾撰文指出,应适当放开农地农房抵押融资,中国立法者应研究修改《担保法》 、 《物权法》、《农村土地承包法》等法律中关于“农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有土地使用权不得抵押”的条文。

  但也有一些专家认为,农民产权的改革需充分考虑到农村土地的保障性作用,不能过快过急。“农村宅基地是保障农民能有自己的居住地,如果他们把这个权利转让出去,在其他社会保障不健全的情况,很可能会带来社会问题。并且宅基地集体没收取其费用,用此来谋利也并不合适。”山东大学房地产经济研究所所长李铁岗说。

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