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顾海波2012年下半年的楼市仍将稳中微降!

日期:2012-6-29 10:16:27 来源:山东网   【字体:

  笔者在一个多月前就指出:五月是开发商2012年最后的出货良机!看来现在正得到验证!因为,除了下述9点原因外,传统的6、7、8月销售淡季即将来临,而所谓的“金九银十”已经多年不见。降价换量才是识时务!“明天会更好,但你必须先过了今天晚上”!

  中国已深度中毒!饮鸩止渴将加速死亡!只要你不想再房闹、房跳,请远离毒品!远离赌场!珍爱说明!自重吧!同时,希望政府不要再房托!不要再玩“苦肉计”和调控“变色龙”!摆脱“以房为纲”、“反腐败、抑房价、调结构、惠民生”才是正道!

  各地政府托市暗潮涌动,地方政府、开发商、媒体的谣言、夸大宣传甚嚣尘上,限购松绑,金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳,把穷人搞得屁癫屁癫。中国经济结构失衡的情况愈加严重,民怨已到极限,祈望房价反转只是“房地产利益集团”的一相情愿。虽然“明调控、实掏空”,但由于结构恶化、两极分化、内虚严重以及外需不振的交错,楼市(房价)向下调整的过程和时间会趋于复杂,传统的6、7、8月销售淡季已经来临,很快楼市就会打回原形。

  作为消费者而言,“房价不涨就是跌”!“小涨也是跌”(投资起码20%获利才算赢)!除非真正需要,但必须遵循“不跌不出手”原则!否则,远离楼市赌场!提高警惕、保卫口袋!至于明年,欲知后事如何?请听下回(明年)分解!

  应媒体邀请,就2012年下半年楼市走势作个评论。

  一季度楼市成交是“伪阳春”,1月是传统楼市销售淡季、况且还有7天长假,虽然环比1月逐月上涨,但同比去年一季,无论全国还是上海都下降10%左右,把一季度楼市环比上涨的历史常识和楼市“自然生理”现象,夸张为楼市“小阳春”,这是利益集团的广告和忽悠!根据上海市统计局公布的统计数据表明:2012年1-3月,上海市商品房销售面积316.47万平方米,同比下降14.8%,其中商品住宅销售面积275.2万平方米,同比下降9.9%。4月的前25天上海商品住宅成交40.66平方米,环比又下降26.7%。

  国家统计局的数据表明:5月全国商品住宅成交环比增长16.37%;成交额环比增长19.12%,1-5月份,商品房销售面积28852万平方米,同比下降12.4%,降幅比1-4月份缩小1个百分点。商品房销售额16932亿元,下降9.1%,降幅缩小2.7个百分点。虽然5月同比商品住宅成交量在上升,但1-5月同比还是下跌的;5月份70个大中城市新建商品住宅,价格下降的城市有43个,持平的城市有21个,上涨的城市有6个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.2%;5月末,商品房待售面积30740万平方米,比4月末增加432万平方米。其中,住宅待售面积增加278万平方米,办公楼增加6万平方米,商业营业用房增加43万平方米。量价背离、库存负债叠创新高,继续调整,谣言自破。随着传统淡季的来临,楼市无论量还是价会回归理性,重归下降通道。

  事实上,我的观点很明确:2012房价上涨没戏!由于政府托市与国内外经济下滑、民怨积聚的叠加,房价上下都有压力,总体稳中微降!理由:

  1、 2012年住房供求趋于平衡且供会略大于求

  囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策(主要是土地政策、抽紧银根、打击投机)的力度加强而发生变化,会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面,供大于求,房价就不会大幅上涨。同时,土地价格已经先于房价呈现理性回归,为降低房价提供了可能。

  2、 住房的供应结构将日趋合理

  中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度,保障房和“90/70”普通商品房会占绝大多数,虽然在执行过程中会受到影响,但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。至少在2012年限购不放松的前提下,大量有限的“房票”进入保障房系列,对商品房的需求就会减少,供需平衡、房价也会相对平衡。

  3、银行不可能大幅度对房地产放松

  虽然银行存款准备金率还有下调的可能,但在通货膨胀率居高不下、在中央“房地产调控不动摇”的基调下,在银行资本充足率仍要求较高的情况下,货币更可能是流向实体经济和小微企业,流向经济转型。银行恐怕继续托市也是“有心无力”、“力不从心”!另外,热钱外流近期也比较明显,外汇占比减少,对楼市影响有待观察。

  4、房地产政策风险在发酵

  中央提出房地产调控政策不动摇(至少2012年不会动摇),“房价合理回归”,限贷、限购政策在短期不可能取消并持续发酵,另外房产税还会在全国增加试点,政策的风险日益积聚。

  5、老百姓有支付能力的需求被过度透支

  房价飙升的持续时间较长(10多年没有回调),房价的涨幅累积过大(10年来各地平均涨幅在8-10倍以上),老百姓的有效需求透支过大,“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中国当下几乎已没有正常有支付能力的需求,剩下不是疯狂性投机需求就是过度透支的恐慌性需求,这全是调控政策“变色龙”惹的祸!所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎!

  6、开发商的资金链面临考验

  全国各地楼市成交普遍缩量,5月成交虽有上升,但属于自然生理现象!下一步的买卖双方的博弈非常关键,僵持时间越久,加上银行的紧缩政策并没有大幅放开,开发商的资金链就会发生困难,有研究机构(如标普)认为,中国房企资金出现紧张。现实情况是否真的如此? A股上有万科、招商、金地、保利等房企,规模大,业务遍及全国各地,具有典型意义。这四大房企的2011年中报负债率分别为77.84%、65.47%、73.18%、81.08%,不可不谓偏高,万达的负债率高达89.9%。华泰联合近日的一份研究报告显示,房地产信托基本在今年和明年到期,其中2012 年到期的房地产信托规模有2500 亿,2013 年约为2800 亿。而第一个集中兑付期是今年3 月份,兑付额度高达147 亿,面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。今年6 月、7 月和8 月这三个月份将是接下来的另外三个兑付高峰期。届时,降价就会成为明智之举。目前,越来越多的开发商已经加入了“以价换量”的行列!效果也是明显的!近期开发商楼跑跑、楼跳跳现象已出入端倪,是开始还是结局?尚难定论,但迷途不知返,此类现象一定会发酵和蔓延!

  7、楼市的市场风险在积聚

  近几年房价的大幅飙升,使得大量国内外投机客的蜂拥而至,大量的商品房聚集在流通领域,客观上市场需要一个获利回吐的过程,同时房租和房价的失衡(房租收入已远抵不上利息的支出),再加上中央宏观调控政策风险在积聚,住房保有成本会大大提高,尤其是中央一再重申:打击投机应该成为常态,这样可能会改变部分投机客对未来楼市的预期,未来的投机需求存在变数,一旦投机需求萎缩,楼市的天平必然发生倾斜。

  8、开发商库存日益增加

  有报告显示,截至2012年1月底,其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米,环比上个月下降1.62%,但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0,再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市,以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

  就一线城市而言,目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。其中,北京新建商品住宅库存1010万平方米,同比增长27.53%;上海新建商品住宅库存950万平方米,同比增长53.23%;广州新建商品住宅库存797万平方米,同比增长67.44%;深圳新建商品住宅库存249万平方米,同比增长8.26%。广州与上海的库存量较去年1月相比均有大幅的提高。广州市房地产交易官方网站的数据也显示,截至2012年2月6日,广州市住宅可售货量超过6万套,面积高达793.63万平方米,几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。按照去年楼市成交水平,光消化存货就要花一年时间。开发商库存增加,使得供需天平向买方倾斜,随着时间的推移,房价进一步松动成为可能。

  9、本届已经高度透支房价

  温总理说了,“房价还远远没有回到合理价位”!“房地产调控决不反复”!本届已经高度透支未来的房价,但下届短期仍难摆脱“以房为纲”和“以地生财”,虽然博弈还会持续,但为了实现本届政府调控“不动摇、不放松”的诺言和给下届政府以腾挪空间,2012房价稳定或稳中微降是必须的、也是可能的!同时,8年来政府第一次把经济增速由8%以上调低到7.5%,其主要目的也是为了经济发展方式的转变和经济质量的提高,已经为房价的下跌和房地产投资增速的减缓预留了空间。

  结论:

  当下,虽然地方托市、松动谣言四起,但三天内三部委密集辟谣,市场调控态度依然严谨。2012年以来,限购松绑,金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳。特别是最近3天来三部委罕见密集回应市场传闻,实属罕见,到底谁在造谣?各地托市暗潮涌动,开发商、媒体的虚假、夸大宣传甚嚣尘上,但是,中央“调控不动摇”的口风没变,中国经济结构失衡的情况愈加严重,老百姓对高房价的民怨已到极限,祈望房价反转只是“房地产利益集团”的一相情愿。由于“明调控、实掏空”,虽然楼市(房价)向下调整的过程和时间会趋于复杂,传统的6、7、8月销售淡季已经来临,很快楼市就会打回原形。而所谓的“金九银十”已经多年不见。无论是一线城市还是二、三线城市,稳中微降仍是下半年中国楼市的主旋律!降价换量才是识时务!“明天会更好,但你必须先过了今天晚上”!来源北青网置业综合)


  

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